Hilversum: extreem weinig huizen en hoge prijzen

De woningmarkt in Hilversum is zeer gespannen. Er zijn veel te weinig huizen voor het aantal kopers. De krapte-indicator is 2,5. Dat betekent dat er voor elke 2,5 kopers maar één huis beschikbaar is. Hilversum is daarmee een van de moeilijkste plekken in Nederland om een huis te kopen. De prijzen stijgen hard. Tegelijk komen er veel kopers uit Amsterdam die flink kunnen betalen.

Twee verschillende markten in één stad
De Hilversumse woningmarkt heeft twee gezichten. Wat je ervaart, hangt af van wat voor huis je zoekt.

Luxe woningen: extreme prijzen
Vrijstaande huizen zijn enorm duur geworden. De middelste prijs (mediaan) is nu €1.380.000. Dat is 31 procent meer dan een jaar geleden. Een stijging van bijna een derde in één jaar.

Opvallend: bij deze dure huizen wordt niet zo vaak overboden. Slechts 28 procent gaat boven de vraagprijs weg. Hoe kan dat? Makelaars vragen meteen al een zeer hoge prijs. Ze weten dat er rijke kopers zijn en passen de vraagprijs daarop aan.

Deze huizen staan gemiddeld 54 dagen te koop. Dat is langer dan andere woningen. Logisch, want er zijn minder mensen die €1,4 miljoen kunnen betalen.

Appartementen: heftige concurrentie
Voor starters lijken appartementen de beste optie. De gemiddelde prijs is €357.000. Dat is fors, maar veel lager dan een vrijstaand huis. Lees hier meer over de startershypotheek.

De concurrentie is enorm. Bij 85 procent van de appartementen wordt boven de vraagprijs geboden. De gemiddelde verkooptijd is maar 22 dagen. In drie weken is een appartement weg.

Dit segment is de motor van de markt. Hier vinden de meeste transacties plaats. Maar de strijd om elk appartement is intens.

Kopers uit Amsterdam drijven prijzen op
Een grote oorzaak van de hoge prijzen: kopers uit Amsterdam. Zij verkopen hun Amsterdamse woning met flinke winst. Die overwaarde nemen ze mee naar Hilversum.

Hoeveel voordeel hebben ze? Economen berekenden dat Amsterdammers gemiddeld €50.000 tot €65.000 meer kunnen betalen voor een tussenwoning dan mensen zonder overwaarde. Dat is een enorm verschil.

Dit heeft gevolgen:

• De prijzen blijven hoog en stijgen sneller dan elders
• Lokale starters kunnen niet meekomen
• Doorstromers zonder overwaarde vallen buiten de boot

Als je in Hilversum bent opgegroeid en je eerste huis wilt kopen, concurreer je tegen kopers met tienduizenden euro’s extra. Dat is bijna niet te winnen.

De biedcultuur: snel en agressief
De schaarste zorgt voor een harde biedcultuur. In het tweede kwartaal van 2025 werd 77 procent van alle woningen boven de vraagprijs verkocht. Meer dan driekwart dus.

Het aantal verkopen steeg met 20 procent ten opzichte van het kwartaal ervoor. Dat klinkt positief. Maar in totaal werden er 315 woningen verkocht. Dat is nog steeds 3 procent minder dan een jaar geleden. Er worden simpelweg niet meer huizen aangeboden.

Wat betekent dit voor jou als koper?

• Je moet snel beslissen (appartementen zijn in drie weken weg)
• Je moet waarschijnlijk overbieden
•  Je financiering moet vooraf geregeld zijn
• Twijfelen betekent verliezen

Wat doet de gemeente?
Hilversum heeft nu 43.894 woningen. De gemeente wil er meer bouwen:

• 3.000 nieuwe woningen tussen 2021 en 2030
• Op de lange termijn: 6.000 woningen tot 2040
• Minimaal 33 procent moet sociale huur zijn

Er lopen verschillende projecten:

• Anna’s Hoeve in Hilversum Oost: duurzame koop- en huurwoningen
• Crailo: nieuwbouwwijk
• Stationshart: woningen bij het station
•  Arenapark: herontwikkeling
• Geuzen-, Electro- en Kleine Driftbuurt: oude buurten worden vernieuwd

Maar er is een probleem: de plannen worden langzaam uitgevoerd. Van plan naar daadwerkelijk bouwen duurt lang.

Tijdelijke oplossing: flexwoningen
Om snel iets te doen, bouwt de gemeente 379 flexwoningen op het Circusterrein. Dit zijn betaalbare sociale huurwoningen die snel geplaatst kunnen worden.

Dit helpt de meest urgente gevallen. Maar het lost het structurele tekort niet op. Het zijn tijdelijke woningen, geen permanente oplossing.